Boligkøbet - værd at vide

Start drømmen 

Som en af landets største mæglerkæder møder vi mange boligkøbere til dagligt. Derfor ved vi også, hvor svært det kan være at sætte ord på drømmen.

Heldigvis kan vi hjælpe dig godt i gang, hvis du på nuværende tidspunkt ikke har øjnene på en bestemt bolig. Kontakt os i dag, og hør mere om hvordan vi kan hjælpe dig i gang med at opnå din boligdrøm. 

Kontakt din lokale Nybolig-mægler

Fokuser boligsøgningen

En række spørgsmål melder sig hurtigt, når du tager hul på boligsøgningen: 

• Hvor vil jeg gerne bo?
• Hvor meget plads har jeg brug for?
• Skal der være have?
• Vil jeg selv sætte præg på indretningen, eller skal boligen være indflytningsklar?

Hos Nybolig anbefaler vi, du gør dig klare tanke om disse spørgsmål, imens du kigger på boliger. Jo mere afklaret du er om dine boligbehov, desto mere målrettet bliver boligsøgningen.

Få styr på økonomien

Der sker mange store forandringer, når man skal flytte. Det gælder ikke mindst økonomien, hvor det pludselig bliver endnu vigtigere at have et godt overblik over din privatøkonomi. Nedenfor har vi samlet en række økonomiske faktorer, du bør være opmærksom på i din boligsøgning. 

Undgå at sætte dig for stramt

Som boligkøber bør du aldrig basere købet på forventningen om afkast over tid. Historisk er boligpriserne i Danmark steget over tid, men valget af bolig bør altid tage afsæt i dine behov, det liv du ønsker at leve og din økonomiske situation. Som led i dette regnestykke skal der også være plads til uforudsete udgifter, så du kan sove trygt om natten.

Regn på din økonomi

På de store danske bankers hjemmesider kan du selv regne på de forskellige låntyper. Dog er der også mange faktorer her, du skal tage højde for, før du kan få det fulde overblik over din økonomi. 

Dette gælder eksempelvis for  ændrede skatteforhold som følge af en flytning eller den offentlige ejendomsvurdering, der blandt andet danner grundlag for ejendomsskatter og værdisætningen af boligen.

Derfor råder vi dig til at få foretaget en professionel beregning af din samlede økonomi, så du er godt forberedt på dit nye boligkøb. 

Vi hjælper dig gerne med at skabe kontakten.

Kontakt din lokale Nybolig-mægler 

Få en forhåndsgodkendelse 

Forhåndsgodkendelsen er et af dine stærkeste kort på hånden, hvis drømmeboligen dukker op, og du ønsker at slå til med det samme. Nybolig samarbejder med Nykredit, som kan hjælpe dig med at få en forhåndsgodkendelse til at optage lån. 

Forhåndsgodkendelsen baseres på indtægter og udgifter i din husstand, så vi kan foretage en realistisk vurdering af, hvad du kan købe bolig for.

Kontakt Nykredit og hør mere 

Omkostninger ved boligkøb 

Når du køber bolig i Danmark, skal du være opmærksom på, at der findes flere forskellige omkostninger ud over selve købsprisen. Nedenfor er der samlet nogle af de mest væsentlige omkostninger, der typisk medfølger et boligkøb:

Skøde og tinglysning

Når du bolig, skal der udformes et skøde, som er et dokument bestående af de mest basale informationer om huset, herunder: 

• Navne op køber og sælger
• Adresse
• Overtagelsesdag
• Købesum
• Eventuelle særlige vilkår

Skødet er din juridiske dokumentation på, at boligen har skiftet ejer. Det registreres i Tingbogen og sikrer dig som køber mod eventuelle krav fra tredjepart. 

Det vil sige, at ejerskiftet først er juridisk gyldigt, når skødet er tinglyst i Tingbogen. For at skødet kan blive juridisk gyldigt, skal du betale en tinglysningsafgift, der består af en fast og variabel del

På trods af, at der ikke findes nogen konkrete regler for, hvem der betaler skødet og tinglysningen, er det ofte køber, der er ansvarlig for udarbejdelsen. Dog vil den ansvarlige typisk blive dokumenteret i købsaftalen.

Selvom det ikke er et krav, kan du med fordel få hjælp til skødet og tinglysningen via vores professionelle Køberrådgivning. På den måde sikrer du, at skødet udformes korrekt, og at du ikke kommer galt afsted juridisk.

Læs mere om Køberrådgivning

Finansieringsomkostninger

De fleste boligkøbere finansierer deres huskøb med en kombination af realkreditlån og banklån. Det betyder, at der er en række omkostninger forbundet med låneoptagelserne.

Når du optager et lån, skal du betale en række gebyrer til både banken og realkreditinstituttet. Disse kan dække over rådgivning, udarbejdelse af lånetilskud, tinglysning og kreditvurderinger, som ofte kaldes stiftelse af lån.

Derudover skal du selv lægge mindst 5% af købesummen som udbetaling.

Typisk ser finansieringen af et boligkøb således ud:

• 80% realkreditlån
• 15% banklån
• 5% udbetaling

Med Nykredits låneberegner kan du få en vejledende beregning på, hvor meget et lån til ejerbolig, andelslejlighed eller sommerhus koster.

Prøv Nykredits låneberegner

Forsikringer

Forsikringer er en vigtig del af boligkøbet, da de både beskytter din bolig og økonomi. Du er derfor godt dækket ind, hvis du tegner følgende forsikringer i forbindelse med dit boligkøb: 

Husforsikring

Hvis du køber hus, og ønsker at beskytte det mod skader, herunder brand, og andre uforudsete hændelser, skal du tegne en husforsikring. Denne forsikring er obligatorisk, hvis du har et realkreditlån, og den betragtes som en fornuftig boligforsikring for alle husejere.

Prisen på en husforsikring afhænger af husets størrelse, beliggenhed, alder og forsikringsselskab. 

Vær opmærksom på at husforsikringer ikke er relevante for ejerlejligheder, da selve bygningen typisk er dækket af en fælles bygningsforsikring via ejerforeningen.

Ejerskifteforsikring

Ved huskøb kan en ejerskifteforsikring også være en god investering, da den dækker skjulte fejl og mangler, der ikke fremgår af tilstands- eller elinstallationsrapporten.

Udgiften til ejerskifteforsikringen deles mellem dig og sælger – men det er sælgers ansvar at indhente et tilbud på forsikringen. Som køber skal du være opmærksom på, at du selv skal betale for merudgiften, hvis du ønsker en ejerskifteforsikring, der er dyrere end den, som sælger har foreslået.

Indboforsikring

Indboforsikringer beskytter dine personlige ejendele, som møbler, elektronik og tøj mod skader og tyveri. Ofte inkluderer disse forsikringer også en ansvarsdækning, der beskytter dig økonomisk, hvis du utilsigtet forårsager skade på andre personer eller deres ejendele.

For eksempel, hvis du ved et uheld forårsager en vandskade, der påvirker din nabos lejlighed, vil ansvarsdækningen typisk træde i kraft og dække de omkostninger, der er forbundet med skaden.

Boligskat

Som boligejer skal du være opmærksom på, at du typisk skal betale to typer boligskat – nemlig ejendomsværdiskat og grundskyld:

Ejendomsværdiskat

Ejendomsværdiskatten betales til staten og gælder for helårsboliger herunder huse. Ejendomsværdiskatten beregnes ud fra boligens værdi: 

• 0,51% af ejendomsværdien op til 9.200.000 kr.
• 1,4% af værdien over 9.200.000 kr.

Som andelshaver betaler du ikke ejendomsværdiskat, da det er andelsforeningen, der ejer ejendommen.

Grundskyld

Grundskyld er en kommunal skat, der beregnes ud fra grundens offentlige vurdering:

• Satsen for grundskylden varierer fra kommune til kommune
• Grundskylden betales til kommunen to gange årligt

I etageejendomme fordeles grundskylden mellem ejerne – typisk via fællesudgifter i ejerforeningen. Er du andelshaver, andelsboligforeningen, der betaler grundskyld for hele ejendommen. Udgiften fordeles mellem andelshaverne, typisk gennem den månedlige boligafgift.

Vær opmærksom på, at Grundskylden gradvist reguleres. Dette sikrer, at store pludselige stigninger i ejendomsvurderinger ikke medfører større skattehop.

Du kan med fordel anvende vores boligskatteberegner til at undersøge, om du i 2025 skal betale skat af en foreløbig 2024-vurdering.

Søg og find

Er du på udkig efter en ny bolig? Eller måske har du allerede fundet den? Så lad os hjælpe dig med hele købsprocessen!

Med Nybolig Køberrådgivning hjælper vi dig gennem hele købsprocessen fra boligsøgning til køb af bolig. 

Læs mere om Køberrådgivning

Sæt Søgeagenten i gang

Nyboligs Søgeagent er en gratis service til dig, der er på boligjagt. Her kan du indtaste ønskerne til din kommende bolig, og så kan du læne dig tilbage og vente på, at vores system finder ejendomme, der opfylder dine kriterier. 

Søgeagenten holder øje med alle nye boliger, der kommer til salg i Danmark – uanset hvilken mægler, der har dem til salg. Søgeagenten giver dig automatisk besked, når der viser sig en passende bolig. 

Bliv spottet i Køberkartoteket

Du kan også henvende dig til din lokale Nybolig, hvor du kan blive skrevet op i vores køberkartotek ganske gratis. Her får du besked om nye boligemner, der matcher dine ønsker, allerede før de sættes til salg og kan ses i offentligheden. 

Gå på boligjagt med mobilen

Nybolig har udviklet en gratis app, der gør det muligt for dig at få et samlet overblik over alle boliger til salg i Danmark. Hent den ned på din smartphone, og så følg boligmarkedet når som helst – hvor som helst. 

Læs mere om Boligsøger-appen 

Dine dokumenter

I forbindelse med købet af en ny bolig, skal der samles en række dokumenter om boligen. Dette er et krav for at sikre gennemsigtighed i handlen, og ikke mindst for at sikre både køber og sælger imod uforudsete, økonomiske udgifter. For at gøre det nemmere og mere overskueligt for dig, vil din  Nybolig-mægler sørger for at fremskaffe alle nødvendige dokumenter, hvis du vælger at få hjælp fra os. 

De fleste af dokumenter vil være tilgængelige, når du søger på en bestemt bolig, men vores ejendomsmæglere har også pligt til at gennemgå dem med dig. Her er det vigtigt at huske på, at vores mæglere altid varetager dine interesser, og det kan derfor være en god idé for dig som køber at alliere dig med en køberrådgiver. 

Ud og se på boliger

Har du lyst til at tage ud og se nærmere på en bolig, kan det være en god idé at få et førstehåndsindtryk på egen hånd, før du booker en fremvisning hos din lokale mægler. 
Dog skal du ikke lade dig  skræmme af en tilgroet have eller en forkert farve på vinduerne. Der er meget ved boligen, der kan ændres på kort tid –  oftest for et rimeligt beløb. 

Kom til Åbent Hus

Åbent Hus giver dig som boligsøgende mulighed for at opleve huset indefra, og du får samtidig mulighed for at få en fornemmelse af andre interesserede, der møder frem på dagen. Ved et åbent hus mødes alle interesserede til en rundvisning af mægleren på et nærmere aftalt tidspunkt. 

Start med at lade ejendomsmægleren vise dig rundt og gå så en runde for dig selv bagefter, hvor du kan notere dine spørgsmål i ro og fred. Til sidst kan I samle op i fællesskab og eventuelt aftale en fremvisning mere, hvor du her kan tage din egen rådgiver med.

Selve købet 

Når du har fundet drømmeboligen, og er klar til at slå til, skal der underskrives en købsaftale, før handlen kan gennemføres. Købsaftalen er vigtig, fordi den er juridisk bindende. 

Typisk vil der være forhold, du ønsker at forhandle om, før du skriver under. Måske er der også behov for forbehold i aftalen – enten fra dig eller fra sælger, eller fra din eller sælgers bank eller eventuelle boligadvokat.
Har du allieret dig med en køberrådgiver, er du sikker på, at du kommer trygt i mål. Oftest kommer sælgers ejendomsmægler med et udkast til en købsaftale, og med det følger en lang række juridiske bilag, som du bør kontrollere, før du skriver under. Bilagene dækker blandt andet over tingbogsattest, BBR-ejermeddelelse, kopi af pantebreve og tinglyste servitutter. Med mindre du er godt kendt med dokumenter af denne type, anbefaler vi, at du allierer dig med en professionel køberrådgiver.

Købsforhandlinger

Du bestemmer selv, om du vil gennemføre handlen på de anførte betingelser i købsaftalen, eller om du vil forhandle om nogle af punkterne. Du kan selv komme med et bud på, hvordan handlen bør gennemføres. Det kan f.eks. ske med hjælp fra din køberrådgiver. 

Når du og sælger er enige om alle handelsbetingelser, er du klar til at skrive under på købsaftalen. 

Købsaftalen

Købsaftalen med din underskrift er i første omgang et købstilbud til sælger. Godtager sælger betingelserne og skriver under, har du købt boligen. Derfor skal du være helt sikker på, at alting er i orden, når du underskriver aftalen for at afgive et bud. 

Frist og fortrydelsesret

Når du underskriver købsaftalen, skal du som køber samtidig sætte en frist for, hvornår sælger senest skal skrive under. Sker dette ikke inden fristens udløb, er du ikke længere bundet af aftalen. Som køber har du fortrydelsesret i seks hverdage fra den dag, sælger skriver under. Men det koster dig et gebyr på 1 pct. af købesummen at ophæve aftalen. Koster boligen 3,5 mio. kr., betyder det altså et gebyr på 35.000 kr. 

Hvis du betinger aftalen af din køberrådgivers godkendelse, kan du annullere handlen, uden det koster noget, hvis rådgiver ikke godkender handlen. 

Berigtigelse af handlen

Når købsaftalen er underskrevet af begge parter, og alle forbehold er accepteret, kan handlen betragtes som endelig. Herefter skal handlen berigtiges. 

Det betyder, at aftalen formaliseres og realiseres, så sælger får sine penge, og du som køber får ejendomsret over boligen. Alt i alt er der tale om mange små ekspeditioner med nok så vigtige detaljer. 

Udbetaling

Når både du og sælger har underskrevet købsaftalen, deponerer du første del af udbetalingen hos ejendomsmægleren. Oftest stiller din bank en garanti for resten af købesummen, og den bliver erstattet af en deponering, når du underskriver skødet.

Sælger får først udbetalt pengene, når skødet er tinglyst uden anmærkninger. Har du en køberrådgiver, kan han eller hun hjælpe dig med at bevare overblikket i dialogen mellem banker, realkreditinstitutter og andre parter. 

Skal du også sælge din bolig?

Hvis du allerede ejer en bolig, er den mulige salgspris af din nuværende bolig i høj grad styrende for, hvor meget du kan købe ny bolig for. Hos Nybolig tilbyder vi en gratis og uforpligtende salgsvurdering, som sammen med et grundigt kig på din privatøkonomi kan give dig et klart billede af, hvad du har råd til. 

Kunne du tænke dig at vide, hvad din bolig er værd?

Alt falder på plads

Betingelserne om overtagelsesdag styrer nu, hvor lang tid der går, før du får overdraget nøglerne og reelt kan flytte ind i dit nye hjem. Indtil da skal de sidste detaljer falde på plads, før handlen endeligt afsluttes. Du kan dog allerede begynde at glæde dig og gøre en række praktiske forberedelser. 

Nøgleoverdragelse

Når du får overdraget nøglerne til din nye bolig, vil både sælger og ejendomsmægler typisk også være til stede, hvor I sammen gennemgår I hele ejendommen. Diverse målere skal aflæses, og sælger skal give forsyningsselskaberne besked om ejerskiftet. 

Aflæsningsoplysningerne skal også bruges til refusionsopgørelsen. 

Refusionsopgørelse

Den, der berigtiger handlen, har også til opgave at udfærdige en refusionsopgørelse. Denne viser, hvad du og sælger skylder hinanden. 

Der vil typisk opstå et mellemværende, fordi terminsydelser betales bagud og udgifter til ejendomsskat, forsikring osv. er forudbetalt. Alle beløb gøres op i forhold til overtagelsesdagen og afregnes herefter.

Flytning

Når du flytter fra en bolig til en anden, skal du meddele flytning til flere forskellige instanser – blandt andet  Folkeregistret og PostNord. Du kan melde flytning til dem begge på borger.dk. 

Husk at gøre det i god tid før du flytter På den måde undgår du problemer med post. Folkeregistret skal have besked senest fem dage efter, du har skiftet adresse.  

Meld din flytning på borger.dk